旭辉领寓发展模式图解

中信证券股份有限公司投资银行管理委员会委员、董事总经理汤峻先生表示：“本次专项计划在信用增级、结构分层等方面做出了合理安排，在资产选择、产品方案设计等方面做出了多重创新，在项目细节把控、期间现金流安排以及交易结构设计方面进行了合理优化，拓宽了企业融资渠道，实现了提质增效的目的，获得了各合作方的一致好评和行业内的广泛赞誉。”

首期发行的标的物业为上海浦江博乐诗服务公寓、上海浦江柚米国际社区。二者距地铁8号线联航路站及主干道浦星公路400米，交通便捷。周边办公楼有国家863软件专业孵化器基地、漕河泾出口加工区、浦江科技广场等，另有红星国际广场、浦江城市生活广场、绿地和乐城商业中等购物中心。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。

首期发行底层资产——柚米国际社区上海浦江店、上海浦江博乐诗服务公寓

旭辉领寓方面表示：在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值/持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。

目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，领寓表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。

“REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”，旭辉领寓CEO张爱华女士在挂牌仪式上表示。

“借着这一单REITs项目的成功落地，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试，如同此前行业推出的过的轻资产业务证券化产品，我们也希望能借鉴这些案例完善出更有生命力的轻资产证券化方案。”

在资本运作方面，未来旭辉领寓将通过多元化的融资渠道，引进更加低成本的资金：债券融资、股权融资、成立并购基金平台以及与险资合作。

旭辉领寓CEO张爱华表示，无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益。资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，相信也只能停留在方案阶段，不会有任何的生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新。

旭辉领寓CEO 张爱华女士

旭辉领寓在成立之初便自主研发三条产品线：城市新青年品质租房优选——柚米国际社区，企业商旅首选服务式公寓——博乐诗服务公寓，学生、蓝领第一次租房的高性价比选择——菁社青年公寓，分别满足不同阶段的租住需求。

旭辉领寓三条产品线对比图解

同时，旭辉领寓也在积极研发极小户型、家庭型、社区型及养老公寓，覆盖租户全生命周期。这一切都将在位于上海青浦的旭辉领寓产品研发基地里进行，此举也是业内首创。“我们的产品研发基地预计在本月底正式对外开放。在这里我们实现了真正的拎包入住，欢迎我们的种子租客及各类试睡体验官来反馈，我们也希望可以在这样一个具有生命力的研发基地中，把用户需求迅速转化产品模型，小步快跑，迅速迭代，在高坪效的基础上，提供更符合市场需求并更具溢价空间的产品”。张爱华在挂牌仪式上表达了对产品品质与创新的坚持。

除了对产品打造能力之外，领寓也不断打磨运营服务能力。今年5月，旭辉领寓与日本领先公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作，在国内引入日本先进的运营管理体系和产品打造经验；并成立合资公司，携手开拓日本市场，这也是领寓迈出全球化发展的第一步。