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CEO Talk|豪宅打造十思

发布时间:2017-06-16 来源:林峰

随着城市的日趋成熟,土地越来越珍贵,稀缺的土地资源就像好的玉石原料,应该用来雕琢艺术品,而不是普通住宅。然而这些再改甚至终端改善型产品应该如何打造,并没有一个权威的说法,技术材料在变化、客户的品味在变化,产品也在迭代进化。

旭辉自推出铂悦高端系产品后也在不断思考改进。他山之石可以攻玉,永利皇宫可以算得上是他山之玉了,自然更有借鉴意义。如果抛开地段配套景观等外部资源纯看产品,从永利皇宫可以带来对豪宅打造十个方面的思考:

1、统筹考虑的整体设计

很多普通住宅的设计都是先定建筑方案单位,然后施工图单位,随着项目的进度再逐步开展景观、室内、灯光、智能化、软装等设计工作,是一个分段式切片式的串联过程。会导致各设计成果之间大量的错漏碰缺,甚至风格不匹配,功能无法实现。
豪宅的设计应该围绕定位做好顶层设计,同步筛选相匹配的各类设计单位,统筹各设计工作同时启动,一体化设计。只有各设计专业一开始就有机融合、风格匹配、功能协调、细节补位,才能在规划与建筑、户内与公区、硬装与软装、景观与功能等各个方面完整地打造成一个精致作品。永利皇宫为了达到最好的协同,就自己成立了一个设计院,涵盖了酒店内所有的设计。

2、尊贵大气的外在形象

豪宅首先要有面子:豪宅的客户基本都是已经功成名就,有着一定的社会地位,住所和办公室一样,是彰显他们身份重要载体,或说主要道场也可以。所以豪宅必须要有识别性,有一个尊贵大气或高贵典雅的外在整体形象。面子的考虑一般是由外及内的顺序:首先小区的入口和门头就非常重要,要有标志性,一般有两种手法:一种是震撼性,如永利挖的3万平米的大湖,很有视觉冲击力;另一种是曲径通幽的感觉,来体现高贵雅致。其次是建筑立面应该大器简洁,质感很重要,分段的比例、立面的光影效果、所有设备和管线的隐蔽也都是要考虑进去。再次是小区的中心景观、大堂尺度和软硬装包括地下车库的通道和门厅、电梯厅、电梯内空间的尺度与装饰及入户门,都是直接影响到一个豪宅的档次水平。总的来说就是层层递进、协调呼应的关系。

3、张驰有度的规划布局

豪宅小区的规划不应该以简单的货值最大化进行满铺式的排布,而是应该整体张弛有度,有留白空间。档次越高的小区,越应该举重若轻,有时少即是多。只要产品力够了,多层的产品也有机会超过拥挤的别墅的价格。豪宅规划应该更充分考虑景观和空间的享有性。规划时应把外部景观资源充分利用,如果外部资源不够,就内部造景,堆山挖湖种树皆可,越有特色越好。每一栋楼都希望朝向景观和分享前后开阔的空间,有时是不是最好的内部户型或正南北朝向都没有那么重要,好比一白遮百丑,当然白富美更好。如果是别墅社区,则一定要考虑客户对私属领域的空间享有,中心景观次之。此外还应充分考虑建筑形体的错落有致,从天际线的变化,不同建筑的整体空间围合等方面做综合考虑,让小区从远处看更有一个整体的形象档次。户外空间功能性与欣赏性并重:豪宅这个大玩具,应该是即可远观也可亵玩焉。在中心景观除有气势感之外,应该配置老人小孩活动空间及一些户外运动场所,还应在不同的节点有可以停留下来可以静一静的小憩之处,应该是好看、好用、好玩的三好景观。

4、贯穿一致的主题定位

豪宅的规划得有清晰的主题和顶层设计:根据客户的定位和偏好,思考一个贯穿的主题,来统领一体化的设计,能让各个分项设计更好的呼应,好比永利用鲜花来做主题,用溥仪茶具的四色来体现和贯穿,一条线能拉通各个亮点,形成珍珠项链的效果。一个主题一旦确定,就希望有一些提炼出来的元素能在不同地方有不同形式的应用,大到建筑的立面,小到景观和装饰的细节纹饰。 如果一个主题的规划还能衍生出一些故事,那效果就会更好,典故总是更容易加深人们的印象和兴趣,豪宅更需要故事来提升它的品位内涵。所以一个好的主题定位应该是:风格统领、定位匹配、贯穿始终、衍生故事。

5、全面考虑的配置功能

豪宅的基本功能性配置原则上一个也不能少,包括健身和接待会所、老人和儿童活动场地、人车分流的动线、完善的安防和智能化系统...等等,但特别关注的是要做相匹配的精装修,有些公司曾跟我说某某项目要做高端,却要求毛坯交付,这是自相矛盾,没有一个毛坯项目可以称得上是高端豪宅的!不仅要精装,而且还希望尽可能个性化定制,对某些色彩、材质、部件进行选配,最好还能把软装也一并配上,一站式服务,高端客户最大的问题就是缺时间。其次是要贴近高端客户关注点:所以在车库动线、佣人动线甚至垃圾收集和清运动线上都要仔细思考,避免互相干扰。对于豪宅而言,车库动线的使用度不亚于步行门厅甚至更高,所以在地下车库的墙地面、通风采光、下车后的人行步道和地下门厅装饰档次等方面都要重点关注。再次是彰显档次:每一栋住宅楼前如果能有一个比较气派的落客雨棚,一些主要的通道上如果能添加一些风雨连廊,都能为豪宅的档次加分不少。

6、严格把关的材料品质

同样的设计下,不同的材料可能体现不同的效果,如同西服的面料,同样的版型,面料不同,就有可能是大牌和Zara的区别。豪宅对于材料的选用要考虑三个方面:材料的耐久性、色彩和材质的设计效果性、材料的环保性。在立面和户外铺贴上尽可能使用耐久材料,能用石材的就不要使用涂料、地砖或水泥路沿石等替代材料,对于户内外使用金属制品的地方,必须保证纯度和防锈处理。材料的色彩和材质应该由设计师精心把关,必须用实体拼大样来确定,而不是中标样板,有时一些细微的色度纹理的细微差异也会使设计效果谬以千里。在选材料时环保监测应该跟上,确保没有射线、气味等各种污染。

7、精益求精的工艺要求

豪宅是一个艺术品,工艺细节能极大影响工艺品的价值。房地产又是一个最大的手工艺品,现场施工工人的专业程度对房屋的品质细节起到关键性的影响。行业目前的现状是绝大部分现场工人不是专业出身,缺少经验和标准。首先要选对施工合作伙伴,不管是总包、精装还是景观,都应该考察过做过档次相当的项目。考察重点不仅仅是单位,实际的现场管理班组和工人更重要,必须是经验丰富的队伍,有打造产品的能力和经验。同时还要降低对能力和经验的依赖,通过样板先行和工厂定制来确保品质。所有的施工标准,特别是成品面,现场都应该先做出样板标准,并对施工班组进行培训和交底。比如石材即便选最好的,如果不事先做好纹理花色对样和拼缝要求,也可能效果大打折扣。另外能工厂成品定制的部分,都不要在场内加工制作,比如各类木饰面、金属制品、石材切割等,机器的工艺效果一定是大于现场手工的。最后要加强巡检和验收,行业现状是监理靠不住的,得靠自己的质量监管体系,事业部自身巡检和集团巡检相结合,而且对豪宅应该按照最高标准来检查验收,不合格第一时间坚决返工。

8、温馨舒适的室内感受

居住感受是豪宅的里子,如果说豪宅的面子是由外到内,那么里子就是由内到外的思考。客户对于舒适度的考虑第一个逻辑是使用频率的顺序,哪个空间他使用得最多,就会优先考虑,所以先是卧室、卫生间、客厅,其次才是厨房,很多国内的豪宅动则使用几百万的顶豪厨房系统,我觉得有点脱离国情,中国和欧美不一样,买这样豪宅的主人有哪几个下厨的?同样的成本花在卫浴系统或是其他更重要的敏感点是不是会有更好的客户认同?

里子的第二个思考逻辑是生命周期的顺序,我们的客户调研表明,在没有小孩时,客户以自我空间舒适为焦点,而有了小孩之后,所有的焦点都转到小孩身上,逻辑顺序是先小孩、后自己、后父母。豪宅关于舒适度的所有细节都应该考虑到:空调新风系统、地暖和恒温恒湿系统、智能控制系统、灯光场景模式、开窗视野对景和通风采光照明、饮用和软硬水和冷热水循环系统、装饰色调、噪音防范...等等。此外,操作空间、设备平台和收纳系统等也应该考虑到位。

9、品位高雅的艺术氛围

“建筑是凝固的音乐”,选知名的建筑设计大师能让建筑本身就变成一个艺术品。在产品硬件的基础上,如果再融入艺术的气息,那就锦上添花了。越是高端的豪宅,越是需要高雅的艺术来提升生活品位。比如永利皇宫的艺术珍品零距离接触,北京某福芳草地的现代艺术品的精心陈列,都将建筑变成了一座艺术馆,增添了很多灵气,让人难以忘怀。艺术品的陈设可以是成系列的相呼应,比如侨福芳草地41件的达利系列作品;也可以是用对比的手法来体现反差的美,比如卢浮宫的玻璃金字塔,没有绝对的好坏,主要还是看设计师的功力。所以,豪宅的艺术策划要有最优秀的艺术顾问。除了建筑和艺术品的引入,还可以通过景观设计和艺术活动中来塑造氛围。比如某安的悦庭项目就大量使用了经典油画用来做宣传,而且将这些油画用马赛克镶嵌到了景观的铺贴当中,还设计了各类的雕塑。硬件如果不够,还可以通过活动解决,比如对高端客户的艺术鉴赏讲座,将会所变成展厅,不定期进行艺术展。

10、细致贴心的物业服务

硬件重要,软件也同样重要。物业服务就是软件,豪宅社区的保安、保洁、设备维护、维修响应等基础管理应该是保持一个高标准。这个高标准不仅体现在安全、干净、快速的成果上,甚至连客户触点的服务人员着装、精神面貌、微笑、礼仪都很重要,比如某湖的物业要求服务人员在小区行走时要两人成行,三人成列。基础管理做好还不够,豪宅应该有一些高端的管家服务。类似酒店式的公寓管理,根据客户需求提供,比如早餐、室内保洁、搬家、代收发快递、洗衣…等等,提供一站式服务。信任的客户甚至会把钥匙给物业,委托所有的租赁和出售的工作。有一个朋友曾对一个高端社区的物业赞不绝口,缘于某深夜他醉酒而归,很饿又懒得出门,一个电话给物业,十五分钟后居然送来一碗热腾腾的面,一碗面,让他成为了忠实的粉丝,很是值得。一个好社区,应该是邻里关系很融洽。高端社区更有基础,因为他们有更多的共性:比如良好的教育、礼貌与包容、社会地位与成就等等。好的物业服务,要能打造有温度的社区,充分组织各类业主的活动,而且是能够让业主自发地持续下去的活动,以家庭或以兴趣为主线都可以。有的高端小区业主成了朋友之后,甚至能促成很多业务上的合作。

十个思考只是一些方向,或许并不全面,每个点也都还有很多细节可以去推敲,但业务精进、产品提升、服务改进一定是我们作为专业人要不断去思考的,这是对土地的尊重、对客户的尊重、也同样是对自己的尊重。

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